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今年楼市形势及供地政策建议

2018-07-21 09:36    来源:网络整理    作者:千旺900

2014年,我国经济增长和地方财政都会对土地出让规模和价格形成一定压力,各个城市楼市分化将进一步加剧,相应地,也应在不同的城市实行差别化的房地产用地供地政策。

土地出让规模和价格,与宏观经济和地方财政息息相关

2014年,各大发达经济体正处于温和复苏阶段,宏观经济总体看好,但潜在风险不可忽视。主要表现在:美国量化宽松政策退出,有可能触动多米诺骨牌效应,引发大范围的金融动荡。欧元区经济温和增长,但本质上仍未完全摆脱低迷,阻碍欧元区经济发展的老问题也尚未解决。日本经济基本面不见好转,支撑其经济增长的都是不可持续的短期动力。

另一方面,新兴经济体分化,喜忧参半。越南、马来西亚、韩国、墨西哥等国出口形势好,但大国普遍经济形势不佳,巴西财政贸易双赤字,印度经济增长放缓,俄罗斯经济则处于近10年来最糟的状况中。

国际宏观格局未发生大的变化,国内受制于资源环境约束和转方式调结构,必然会降速度,保持经济增长的主要推动力是新型城镇化支撑。今年我国经济预计保持7%~8%的中高速增长水平。

投资仍将对经济增长起重要拉动作用。2013年规模以上工业增加值同比增长9.7%,处于2001年以来历史最低水平,这一指标在2007年达到历史峰值后,逐年回落,今年首次回落到10%以下,2014年未见明显的上涨动力。2013年全国房地产开发投资8.6万亿元,占全国固定资产投资约20%,增幅超过全国固定资产投资增幅。今年拉动经济发展的“三驾马车”中,投资尤其是房地产投资仍将起到重要作用。

股市表现差强人意,但有望走出熊市。2013年我国GDP达57万亿元,总量居世界第二,公共财政收入13万亿元,创历史新高,A股总市值25万亿元。这就意味着我国的资本证券化率尚不足50%。再看看美国,股市市值21万亿美元,GDP17万亿,证券化率高达120%。可以看到,我国宏观经济总体上形势不错,但宏观经济与股市脱节,资本市场的发展差强人意。今年,随着资本、金融市场改革和股市建章立制等系列改革,股市有望走出熊市,反过来更好地支撑实体经济。

土地出让收入在地方财政中的占比短时间内难以降低。从2008年到2013年平均水平看,土地出让价款相当于地方本级财政收入的54%。2013年土地出让价款相当于地方本级财政收入的60%。2012年房地产相关税收收入占地方税收收入40%。地方政府收入对土地出让收入依赖严重。

地方债务借债和偿债均严重依赖土地,偿债近40%依赖土地收益。从我国地方政府债务资金来源看,银行贷款约占地方政府有偿还责任债务的50%,地方政府银行贷款中很大一部分来自土地抵押贷款。人民银行数据显示,政府土地储备机构贷款占地方负有偿还责任债务约10%,而这尚未包含数额巨大的地方政府融资平台以土地抵押贷款的余额。《全国政府性债务审计结果》显示,截至2012 年底,11个省级、316个市级、1396个县级政府承诺以土地出让收入偿还的债务余额3.5万亿元,占省、市、县三级政府负有偿还责任债务余额9.4亿元的37.2%。有的政府甚至依靠贷款借新还旧,还债压力大。中央经济工作会议已经将防范地方债务风险列入2014年工作重要任务。

综合各方面的情况看,2014年为保持经济中高速增长和稳定地方政府财政收入,继续增加土地出让规模或提高土地出让单价的压力仍将存在。

受经济发展水平影响,城市之间楼市日趋分化

楼市价格整体上行,同时城市间分化明显。据住建部的数据,全国657个城市房价呈现同比上涨趋势的不到5%,北、上、广、深4个一线城市房价涨幅超过20%,其中部分热点城市或城市中心区房价上涨幅度很大。而鄂尔多斯、温州、贵阳等城市价格回落比较明显。预计城市之间的分化将更为明显。

二手房价格出现稳中有降的趋势。二手房市场反映市场价格更为灵敏,安居客等监测网站的数据显示,在2013年第四季度,包括北京、广州、深圳在内的二手房市场已经整体出现稳中有降的趋势。

货币超发对房价存在拉动作用。1998年以来,房价与广义货币供应量呈明显的正相关趋势,2010年后广义货币增速明显快于房价上涨速度。2013年广义货币首超百万亿元,至2013年年末已达到110.65万亿元。货币供应量增速已超过了房价增速,金融风险不容忽视。

城市间地均GDP差异化水平影响城市房价涨跌空间。我们用地均GDP(城市GDP/市域面积)作为衡量城市房地产供应能力和消费能力的一项重要指标,将地均GDP与商品房售价比指数进行比较后发现,地均GDP与商品房售价比指数高的地方,房价还有上升的空间,如北京、上海等城市;地均GDP与商品房售价比指数低的地方,如杭州、温州等,房价有一定泡沫,已经开始或即将开始下滑,而哈尔滨、南宁等城市,房价长期变化不大,无下滑的明显趋势,同时上涨空间也很有限。

政策再细一点,监管再严一点

根据国际、国内经济大环境和楼市走势,对今后一个时期内的供地政策作出两点建议:

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